Все о перепланировке квартиры: что можно, а что категорически нельзя?

Перепланировка квартиры – это способ организации пространства, изменение плана помещений в соответствии с собственными потребностями, предпочтениями и представлениями о функциональной и комфортной жилплощади. Чтобы добиться желаемого результата, квартиросъемщики и собственники могут осуществить, например, следующие действия:

Подробный обзор

Что разрешено переделать

Что допускается изменить в конфигурации квартиры, чтобы в техплане не было в итоге никаких исправлений? Вариантов немного:

  1. Перекладка стены. Даже если идет перепланировка без согласования, что можно наверняка, так это делать новые стены на месте старых. Если их снести, а потом выложить строго на том же месте, общую схему это не меняет.
  2. Разграничение помещений мобильными конструкциями. Это любые объекты, которые легко снять и унести без повреждения целостности окружающих стен: ширмы, мобильные перегородки и т. п.
  3. Установка встроенного шкафа. Он частью комнаты, по нормам БТИ, не является. То же самое касается его сноса. Только не стоит путать шкаф и гардеробную.
  4. Перестановка ванны, унитаза, раковины в пределах ванной комнаты и санузла.

Даже если изменение незначительное, но графическую часть технического паспорта меняет, то надо узаконить перепланировку. Пусть даже суммарная площадь осталась прежней, а скорректировали вы только расположение: сместили дверной проем, сделали арку между кухней и гостиной и т. п.

Ограничения по переустройству квартиры без согласования

Не требующая разрешения перепланировка имеет ряд особенностей, которые сужают поле самостоятельной деятельности владельцев квартир. Эти ограничения содержатся в 4-й главе Жилищного Кодекса РФ.

Постройка тамбура

Строительство перегородки для одной или нескольких квартир должно происходить при соблюдении нескольких условий:

Ограничения по переустройству квартиры без согласования
  1. Новая конструкция не перегораживает путь другим жильцам, они могут свободно перемещаться по подъезду.
  2. Перегородка не закрывает доступ к техническим службам внутри подъезда (трубы, выход на крышу, электрощиты). Представители соответствующих служб могут в любое время получить беспрепятственный доступ к ним.
  3. Эвакуационные выходы не перекрываются вновь построенной конструкцией.

Если вы соблюли все эти условия, заручитесь письменным согласием всех владельцев квартир, расположенных на вашем этаже, включая собственников жилплощади из другого крыла подъезда. Когда тамбур хотят установить в муниципальном доме, это необходимо согласовать в районной или городской администрации.

Ремонтные работы на кухне

Если вы хотите сделать новую планировку в кухонном помещении, обратите внимание на соответствие задуманных вами действий следующим требованиям и ограничениям:

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ограничения по переустройству квартиры без согласования
  1. Перестановка газовой плиты является перепланировкой, которую требуется оформлять заранее. Это относится к любым работам, касающимся переустройства, переноса, изменения конструкции газовых коммуникаций.
  2. Нельзя уменьшать размеры кухни, так как это место является наиболее пожароопасным, а с уменьшением размеров такие риски возрастают.
  3. Запрещено прорубать второй проход на кухню, так как это создает аэродинамическую трубу и нарушает предусмотренный вентиляционный режим.
  4. Не допускается перемещение кухни, ее обустройство в другой части квартиры.
  5. Нельзя сносить перегородку между санузлом (или туалетом, ванной комнатой по отдельности) и кухонным помещением.
  6. Запрещено скрывать инженерную сеть за прочными несъемными экранами или вмонтировать их в стену.
  7. Нельзя усекать, ремонтировать вентиляционный канал.
Читайте также:  11 плюсов и 9 минусов покупки квартиры в хрущевке

Сейчас популярно оборудовать квартиры-студии, когда кухня объединяется с комнатой или коридором. Соединение кухонного помещения с жилым допускается лишь для многокомнатных квартир. Если вы сделаете это в «однушке» — всё помещение утратит статус жилого. Максимум, что вы можете позволить в однокомнатной квартире – установить раздвижную перегородку.

Причины запрета на несанкционированное переоборудование помещения

Требования, предъявляемые к перепланировке не случайны, и не укладываются в рамки праздных требований.

В их основе – технические расчёты, на основании которых учитывается безопасность проводимой деятельности, гарантирующая сохранность устойчивости здания и её несущих конструкций. При нарушении установленных нормативов, здание может прийти в негодность, что чревато разрушением его элементов.

Данные положения определяют позиции уполномоченных учреждений, предусматривающих допустимость вносимых в контекст строения элементов, не допуская вмешательства собственников квартир в основу здания.

Например, перегородка из кирпича, перегораживающая помещение однокомнатной квартиры, устанавливается без учёта нагрузки на перекрытие пола, которое играет одновременно роль потолка в расположенной ниже квартире и может привести к обрушению.

Иногда такие изменения безопасны, но учитывая степень износа здания, которое с годами возрастает, следует предусматривать подобные инциденты, создающие источник потенциальной опасности не только для собственника и его семьи, но и для граждан, проживающих в соседних квартирах.

То же касается материала, использующегося владельцем жилья при переоборудовании. Следует учитывать степень безопасности его использования в том или ином качестве.

Данные заключения выносятся только учреждениями, в компетенцию которых входит анализ представленных собственником сведений о планирующейся реконструкции, что позволяет заведомо достичь компромисса между притязаниями собственника и нормативными требованиями градостроительных и иных учреждений.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя согласовать

Советы

Архитектор Марина Подъячева рассказала, как изменились правила перепланировки в 2018 году

В феврале 2018 года вступили в силу новые правила согласования перепланировок. Архитектор Марина Подъячева объясняет все тонкости и нюансы, как узаконить изменения в квартире.

Основатель проекта ML laboratory

Можно согласовать

Свободная планировка

То, что многие застройщики пытаются продавать как свободную планировку (отсутствие внутренних стен и минимальное число несущих опор) — не более, чем коммерческий ход. На деле покупатели таких квартир платят за них неоправданно крупные суммы. Радикальные изменения внутреннего пространства квартиры все равно предстоит согласовать с Мосжилинспекцией. 

Расширение мокрых зон за счет нежилых помещений

Не всегда в санузле достаточно места для всех необходимых сантехнических приборов — биде, ванны, душевой кабины, гигиенического душа, стиральной машины.

Мокрые зоны относятся к нежилой площади, а значит, увеличить их можно только за счет других нежилых помещений — коридора или кладовой.

За счет кухни увеличивать площадь ванной комнаты действующее российское законодательство не разрешает.

Объединение санузла

Совмещение санузла — одна из самых популярных перепланировок. Перегородку между смежными мокрыми зонами убирают, получается более просторное помещение. Но есть исключение, когда в стене между этими помещениями проложены вентиляционные каналы. Это встречается в «сталинках» и других домах довоенной постройки. 

Проем в несущей стене

Вмешательство в несущие стены может повлиять на всю конструкцию здания. Эти изменения необходимо в обязательном порядке согласовать с автором проекта дома и Мосжилинспекцией. Следует помнить, что новый проем в стене в большинстве случаев потребуется усилить.

Замена газовой плиты на электрическую

Это один из самых непростых вариантов перепланировки. Предстоит получить разрешение на дополнительную электрическую мощность, подготовить проект новой электроустановки и оформить ряд документов в управляющей и электросетевой компании. 

Одновременно предстоит подготовить проект переустройства и перепланировки квартиры, согласовать его в «Мосгазе». В Мосжилинспекции необходимо согласовать переустройство и перепланировку. Но в итоге квартира станет экологичнее, а тариф за электроэнергию снизится на 30%. 

Нельзя согласовать

Изменение фасада здания

С февраля 2018 года запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома. Продлить срок действия решения о согласовании выполненных работ можно только один раз и не более, чем на полгода.

Присоединение лоджии

Московское правительство напрямую запрещает подобные перепланировки: объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Решение проблемы — раздвижная или распашная стеклянная перегородка по типу французских дверей, которая указана в проекте перепланировки.

А убрать только окно и дверь, оставив подоконник, запрещено по теплотехническому расчету. Балконы и лоджии считаются летними помещениями, и присоединить их к комнате или кухне без остекления между ними нельзя. 

Санузел над жилым помещением

Увеличить санузел за счет кухни или комнаты запрещают нормы СаНПиН. Любая мокрая зона внутри квартиры не должна даже частично располагаться над жилыми помещениями квартиры этажом ниже. Исключение — квартира на первом этаже или на втором, но над нежилыми помещениями, например, магазином или офисом.

Объединение комнаты и кухни с газовой плитой

Объединять газифицированное помещение с жилой комнатой нельзя. Однако снести ненесущую перегородку все же можно, если заменить ее раздвижной перегородкой. Она может, например, двигаться на направляющих или убираться внутрь стены, как в пенал.

Расширение кухни за счет жилой комнаты или санузла

Расширить кухню за счет санузла можно только на последнем этаже многоквартирного дома. А «зайти» на территорию жилой комнаты можно, только если на кухне установлена электрическая плита, и только на первом этаже или над нежилыми помещениями. 

Вывод водяного отопления на балконы и лоджии

Зимой трубы на балконе или лоджии могут перемерзнуть и прорваться. Кроме того, подключение радиатора или водяного пола к центральной системе отопления создаст дополнительную нагрузку. Напор во всей системе снизится, а трубы по всему дому станут холоднее. Во многих городах для получения разрешения достаточно утеплить балкон, но в Москве исключений для этого запрета нет.

Как и где узаконить изменения

Чтобы получить разрешительную документацию на перепланировку однокомнатной квартиры или объекта с большим количеством комнат, нужно в первую очередь обратиться с заявлением в БТИ. Сделать это необходимо, когда идея еще на стадии проекта. Кроме заявления потребуются выписка из ЕГРН и технический паспорт помещения.

Обязательными этапами согласования перепланировки квартиры являются инспекция сотрудника БТИ на объект, получение технического заключения о целостности стен, свидетельства о соответствии помещений санитарным нормам от сотрудника Роспотребнадзора. Процесс может быть длительным и хлопотным, однако, если в результате вы получите квартиру своей мечты, не создав угрозы обрушения здания, – оно того стоит.

Изменения, проведение которых требует обязательного согласования

В этом случае перечень проводимых ремонтных работ в квартире, которые можно выполнять только после согласования с государственными органами, намного больше:

  • изменение конструкции пола или смена напольного покрытия, например, с линолеума на керамическую плитку;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • любые работы, затрагивающие газовые трубы;
  • любые работы, выполняемые в многоквартирном доме с деревянными перекрытиями;
  • расширение или объединение санузла;
  • установка дополнительной сантехники, в том числе ванны, унитаза, душевой кабины;
  • создание проемов в перекрытиях и несущих стенах;
  • создание несущих стен;
  • работы, которые затрагивают общедомовую собственность.

О правилах пользования жилыми помещениями читайте тут.

Виды работ, нарушающие закон

Не все работы по улучшению помещения можно проводить, несмотря, на казалось бы, юридически грамотное обращение в Жилищную инспекцию.

К действиям, которые противоречат перепланировке, относят:

  • перенос батарей в сторону лоджии;
  • устранение несущих стен;
  • действия, при которых нарушается доступ к инженерным коммуникациям собственником помещения или его соседями;
  • переделывание вентиляционных входов;
  • увеличение дополнительной нагрузки на несущие конструкции.

Подобные задумки по устройству помещения не могут быть одобрены комиссией, и от них следует отказаться.

Перепланировка без согласия банка

Если квартира была приобретена в ипотеку, то до тех пор, пока обязательства перед банком не будут выполнены, любые изменения в жилплощади без согласования запрещены. Когда это требование игнорируется, происходят следующие последствия:

  1. Сотрудники банка посетят квартиру для проверки ее технического состояния.
  2. После установления факта незаконной перепланировки произойдет отказ от предоставления страховых услуг.
  3. Отсутствие страховки означает, что банк расторгает договор ипотеки.
  4. Квартира переходит в собственность банка.

Однако банк может согласиться узаконить перепланировку в судебном порядке. Тем не менее, скорее всего выплатить неустойку придется, так как переоборудование без разрешения является прямым нарушением условий типичного ипотечного договора.

На практике банк чаще всего обращается в Жилищную инспекцию с заявлением об обнаружении факта незаконной перепланировки. После этого собственник обязан оплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние.

О каких работах нужно уведомлять после их завершения

Перед началом работ проверьте в техническом паспорте, не затрагивают ли они несущие стены — это запрещено. Если паспорта нет, его можно заказать в МФЦ или в управляющей компании.

Вот что можно делать без согласования:

  • Пробить дополнительные дверные проемы и проходы в ненесущих стенах. Проходы — не полноценный снос стены, а создание, например, арки.
  • Сделать автономный теплый пол, если в доме перекрытия железобетонные. Если в доме деревянные перекрытия, без согласования нагружать цементом полы нельзя.
  • Объединить комнаты с коридором или другими нежилыми помещениями. Исключение — нельзя объединять жилую комнату с кухней, если она газифицирована. Это можно сделать только после демонтажа газовой плиты специалистами и установки электрической плиты.

Перенести или создать новые ненесущие стены. Нельзя делать жилые комнаты без окон, зато гардеробные и кладовки можно.

Если перепланировка не затрагивает конструкцию дома, ее согласовывать не нужно.

Но в вопросе перепланировок есть нормативы, официальные письма от ГОСТа или СанПиНа, которые нужно учитывать.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.