Все нюансы при согласовании перепланировки квартиры

Стандартная планировка жилплощади редко когда позволяет воплотить дизайнерские идеи владельцев. Тогда собственники жилья задумываются о переобустройстве «квадратов». Но большинство конструктивных изменений подпадают под перепланировку, а значит, нуждаются в получении разрешения от жилищной инспекции и других надзорных органов.

Что это такое

Перепланировка по эскизу, понятие немного устаревшее. Оно действовало до момента появления Постановления Правительства Москвы № 508 в 2011 году.

В новом постановлении согласование перепланировки по эскизу подразумевает получение разрешения на проведение ремонтных работ в уведомительном порядке.

Суть уведомительного согласования состоит в том, что собственник жилья обращается в Мосжилинспекцию с заявлением о выполненных ремонтно-строительных работах. На руки он получает незаполненный бланк акта о завершенной перепланировке. После чего на объект приезжает комиссия, фиксирует изменения и подписывает акт, если не обнаруживается работ, которые требуют разработки проекта или согласования по ТЗК.

Можно ли узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Перепланировкой является внесение изменений в имеющуюся планировку помещения, не получив на это разрешения соответствующего органа, либо изменений, не соответствующих утвержденному проекту. При производстве переоборудования или перепланировки необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ.

Незаконной является перепланировка в случаях отсутствия:

  • разрешения на изменения уполномоченного органа;
  • проекта внесенных изменений, изготовленного специалистом;
  • согласия собственника жилого помещения на проведение работ по перепланировке.

Произведенная самовольно перепланировка должна быть узаконена, иначе при пользовании и распоряжении ею могут возникнуть проблемы. Такую квартиру сложно продать, ведь вряд ли покупатели захотят решать эту проблему самостоятельно.

Справка! Признать законной уже совершенную перепланировку и оформить ее в дальнейшем можно, но для этого необходимо будет обратиться в суд.

Законодательство

Законы, отвечающие на вопрос о том, как узаконить сделанную перепланировку, которые описывают понятия и основные моменты согласования перепланировок, перечислены ниже:

  1. Жилищный кодекс России, который в 2020 году претерпел некоторые изменения. Перепланировочным действиям посвящена вся четвертая глава.
  2. Градостроительный закон.
  3. Нормативно-правовые акты, действующие по регионам, например, Постановление Правительства г. Москвы, принятое двадцать пятого октября две тысячи одиннадцатого года, с номером 508 « о перепланировке и переустройстве в зданиях Москвы и Московской области».

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Перепланировка или узаконивание её может быть невозможной.

Существует ряд требований, нарушать которые нельзя:

  • увеличивать площадь кухни или санузла за счёт жилого пространства более 25% от жилой площади;
  • в домах, оборудованных газовыми плитами, объединять кухню с жилой комнатой;
  • снос несущих стен;
  • сносить, перемещать и уменьшать инженерные коммуникации;
  • менять месторасположение санузла и располагать его над жилыми комнатами соседей;
  • устанавливать отопительное оборудование на балконах и лоджиях;
  • увеличивать площадь балкона за счёт жилой комнаты.

Жилищные условия после проведения перепланировки не должны стать хуже. Перепланировка и закон, который её регулирует, не должны противоречить друг другу. Следовательно, необходимо уточнить, как правильно по закону надо действовать и с чего начать.

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

— естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

— можно заменить старую сантехнику,

— тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

— можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

— не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

Читайте также:  Одноэтажные дома из пеноблоков

— можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

— поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

— установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

— объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

— снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например, гардеробную,

— сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах. Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

— теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

— переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

— в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

— объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

— перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

— вынос батарей на балкон,

— нарушение общедомовой вентиляции,

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

— изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

— При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Если уже сделана

К сожалению, не все относятся к требованиям законодательства должным образом, поэтому нередки случаи, когда сначала осуществляется перепланировка и только потом поднимается вопрос о том, можно ли после ремонта узаконить самостоятельную перепланировку. Такая последовательность действий может привести к дополнительным временным и материальным затратам, если сравнивать с предварительным оформлением согласования.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Способов узаконивания всего два: административный и судебный. Первый предполагает те же самые действия, которые необходимо выполнить при стандартной процедуре, описанной выше.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Разумеется, без оплаты административного штрафа не обойдется, зато, в случае отсутствия каких-либо препятствий (к примеру, если при модификации жилья не было затронуто общедомовое имущество), планировка будет согласована практически при тех же затратах, как если бы она проводилась правильно.

Второй способ применяется, когда жилинспекция предоставляет отказ в согласовании. В этом случае на оспаривание решения данного учреждения готовится исковое заявление.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Образец технического паспорта квартиры:

Самостоятельно

Перед тем как приступить к такой длительной процедуре, как согласование или узаконивание перепланировки, владельцу квартиры необходимо удостовериться в том, что у него будет достаточно свободного времени на то, чтобы собрать все необходимые справки и бумаги. Следует иметь в виду, что придётся ездить из одной части города в другую и довольно долго стоять в очередях.

Людям, занятым в течение полного рабочего дня, пройти процесс оформления от начала до конца будет не под силу – если только постоянно не отпрашиваться с работы.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Поэтому, как вариант, можно поручить это дело родственнику или знакомому, написав на него доверенность. Если же и у них нет достаточного количества свободного времени, то единственный оставшийся выход – это обратиться к посреднику, который сделает это за деньги.

Через посредников

Если сумма денег, которая будет выплачена в качестве вознаграждения фирме-посреднику, не нанесёт серьёзный урон бюджету владельца квартиры, то можно обратиться в любую фирму, оказывающую подобные услуги (при условии, конечно, если цена приемлемая).

Читайте также:  Ландшафтный дизайн: 60 фото-идей для участка

Для подстраховки можно заранее почитать отзывы о компании в интернете, чтобы не столкнуться с недобросовестными работниками, которые будут затягивать сроки.

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

С помощью суда

Перед началом организации перепланировки следует учесть тот факт, что на её проведение можно получить и отказ. Он предоставляется жилинспекцией в письменной форме с перечислением причин такого отрицательного решения.

Заявитель-владелец жилья имеет право по истечении 3-х месяцев заново собрать и представить документы на рассмотрение. В случае если отказ будет выдан повторно, а собственник с ним не согласен, имея при этом основания, на которые он может ссылаться по закону, можно смело подавать жалобу в суд.

К иску нужно приложить:

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений строительных и общих норм безопасности (к примеру, если были затронуты только не несущие стены), суд вынесет решение в пользу владельца квартиры.

В некоторых случаях он может назначить проведение технической экспертизы, которая должна быть осуществлена за счёт истца. От результата экспертной оценки будет зависеть исход дела.

В случае если решение вынесено в пользу истца-владельца квартиры, его нужно передать в БТИ, которое выдаст новый паспорт на жилой объект с учётом внесённых в него изменений.

Свидетельство о государственной регистрации права

Условия, чтобы правильно узаконить перепланировку

Что будет если не узаконить перепланировку, ответственность

Итак, что будет если не узаконить перепланировку? Ответственность собственников помещений с незаконной перепланировкой, как правило, зависит от последствий их подобных действий:

  • если граждане привлекаются к ответственности просто по факту обнаружения незаконной перепланировки, то наказание будет иметь форму административного штрафа с возложением обязанности вернуть прежнюю планировку;
  • если же незаконно осуществленные действия привели к более трагическим последствиям, к примеру, к смерти людей при обрушении здания, то лица привлекаются уже к уголовной ответственности вплоть до лишения свободы.

Помимо этого собственники могут быть привлечены к гражданско-правовой ответственности, если незаконно осуществленная действий по смене существующей планировки помещения нарушает чьи-либо законные права и интересы.

От каких изменений придется отказаться

Согласно санитарным и строительным нормативам не разрешается трансформация жилого помещения, которая способна:

  • ухудшить общие условия эксплуатации здания и требования к проживанию людей в нем;
  • затруднять доступ к главным инженерным коммуникациям, включая водопровод, канализацию и сети энергообеспечения;
  • нарушать прочность и изменять показатели устойчивости капитальных стен и перекрытий (во избежание разрушения здания);
  • уменьшать диаметр каналов вентиляции или попросту убирать их.
От каких изменений придется отказаться

Если ваша задумка подпадает хоть под один из этих пунктов, она никогда не будет разрешена. При обнаружении нелегального переобустройства представители надзорных органов требуют полностью обратить не разрешенные законом трасформации и выпишут штраф за незаконную перепланировку. Такие жесткие правила связаны с тем, что изменения в доме могут представлять опасность или доставлять дискомфорт проживающих в нем.

То же самое касается увеличения показателей нагрузки на несущие элементы сверх допустимых по проектной документации:

  • при установке новых стяжек на пол;
  • при демонтаже легких перегородок и их замене на перекрытия, выполненные из тяжелых материалов;
  • при размещении дополнительного оборудования на жилой площади.
От каких изменений придется отказаться

Впрочем, некоторые перегрузки капитальных перекрытий иногда допускаются. Это возможно в случае дополнительных конструктивных усилений по тщательно выверенному проекту, что потребует значительных расходов и во многом зависит от материала, из которого выстроено здания, его срока эксплуатации и этажности. Так, к примеру, согласовав, можно создать новый дверной проем в капитальной межкомнатной стене добротного дома.

Изменения под запретом, которые никогда не согласуют:

Помещения Перепланировка, в которой будет отказано
Вся квартира Обустройство проемов на участках соединения связующих конструкций со сборными элементами.
Создание штроб для проведения электрокоммуникаций или водных магистралей в горизонтальных швах под стеновыми панелями, в плитах перекрытия.
Установка теплых полов путем отвода теплоносителя от общей трубы обогрева.
Демонтаж несущих стен, перекрытий.
Разборка подоконных блоков.
Строительство перегородок, которые препятствуют естественному освещению и делят помещения на зоны без отопления.
Комнаты Уменьшение площади более чем четверть.
Кухня Объединение с комнатой в однокомнатной газифицированной квартире.
Санузел Перенос входов и выходов магистралей ХВС, ГВС, труб водоотвода – так называемых «мокрых мест». Это касается и кухни.
Перенос сантехники в жилое помещение или коридор.
Балкон и лоджия Увеличение площади архитектурного элемента за счет жилой комнаты.
Расширение уже существующих конструкций на входе в жилое помещение.
Снос порогов, размещенных на балконных выходах.
Установка радиаторов и приборов для приготовления пищи.
Коридор Соединение с лестничной клеткой.
Читайте также:  Дизайн узкой прихожей: лучшие идеи для оформления интерьера

Если вашей задумки в списке нет, вероятность, что перепланировку согласуют, велика. Если кардинальных изменений не предвидится, то достаточно будет решения БТИ с внесением новых показателей в техплан и в Росреестр. Если перепланировка значительная, то потребуется проект. Его также можно заказать в БТИ или обратиться в специализированное бюро.

От каких изменений придется отказаться

При нелегальной перепланировке, тип которой находится под запретом, стоит постараться вернуть жилищу прежний вид. Узаконить ее все равно не удастся, а вот административное наказание в денежном эквиваленте будет назначено непременно.

Как самостоятельно узаконить перепланировку?

Можно самостоятельно оформить перепланировку квартиры. Определен перечень ремонтных и строительных работ, произведенных самостоятельно, но требующих оформления согласования:

  • Перенос и установка сантехнического и иного оборудования, влекущие потребление большего количества энергии или объема воды. Аналогичные работы могут быть проведены, если требуется проложить дополнительные проводящие электросети или водопроводное оборудование.
  • Перенос или установка газового оборудования, если для всего этого требуется дополнительная прокладка газопроводных линий.
  • Замена газовой плиты на кухне на электрическую.
  • Реконструкция проемов, а также арок в несущих и межквартирных стенах.
  • Перенос ванной комнаты или туалета.
  • Строительство дополнительных перегородок, увеличивающих общую прочность перекрытий здания.
  • Строительство дополнительных перегородок в доме с деревянными перекрытиями.
  • Производство соответствующего рода строительных работ, которые несут угрозу здоровью, жизни или имуществу собственникам других квартир.

Виды ответственности за незаконную перепланировку квартиры

На перечисленные виды работ требуется получить соответствующее разрешение.

Как самостоятельно узаконить перепланировку?

Какую нельзя узаконить перепланировку?

Законодательством России предусмотрен список, в котором перечислены категорически запрещенные виды работ. Не допускается:

  • производить работы, ухудшающие общие условия проживания граждан и эксплуатацию жилого помещения,
  • делать реконструкцию строений, ведущую к появлению аварийности здания,
  • производить различные изменения в вентиляционной системе дома,
  • создавать нагрузку на перекрытия сверх нормы,
  • ухудшать внешний вид жилого помещения в результате проведения ремонтных работ,
  • объединять с жилым помещением балконы, а также лоджии,
  • объединять газифицированные строения с жилым помещением,
  • устанавливать на балконах и лоджиях систему отопления, подключенную к центральному источнику,
  • обустраивать «теплый пол» с подключением системы отопления к центральному источнику.

Перечисленные виды ремонтных работ невозможно будет произвести даже через суд. Самостоятельная перепланировка из списка запрещенных ремонтных работ карается уголовным наказанием.

Порядок действий

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ? Порядок действий после регистрации разрешения выглядит следующим образом:

  1. Непосредственное проведение перепланировки. Это наиболее трудоемкий этап, при выполнении которого запрещается отступать от того перечня работ, что указывается в проекте, поданном на согласование. Если было принято решение, касающееся повторного изменения рабочего состава, то необходимо снова согласовывать эти вопросы. Если этого не сделать, то в будущем могут возникнуть серьезные осложнения.
  2. После этого этапа проводится сдача работ. После окончания рабочей деятельности необходимо составить обращение в органы местного управления, чтобы они прислали комиссию по проверке проведенных работ. Задача её членов – проверка проведенных изменений в соответствии с проектной документацией. После этого они составляют акт о приеме дома или квартиры.
  3. Заключительный шаг – проведение технической инвентаризации. После завершения рабочей деятельности комиссии, потребуется обратиться в органы БТИ, чтобы получить новый технический паспорт. При этом на осмотр перепланировки на место снова выезжает специалист, которому потребуется уплатить пошлину.

Документы

Что касается документов, то на каждом этапе проведения работ потребуется их собирать.

К ним относится:

  • заявление;
  • документы, устанавливающие права собственности на недвижимость, в которой будет осуществляться перепланировка;
  • технический паспорт;
  • разработанный проект;
  • разрешение на проведение работ.

Образец заявления

Заявление для перепланировки в БТИ должно включать в себя следующие сведения:

  • месторасположение объекта;
  • ФИО его собственников;
  • список всех изменений, которые будут проводиться;
  • указание о наличии разработанного проекта;
  • подпись и дата.

Тут можно ознакомиться с образцом заявления на проведение перепланировки, образцом разрешения на проведение работ.